東區買屋 / 東區買房 - 竹科房產顧問竹科光埔商業區CSOCTO星巴克旁富宇雲鼎店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 16

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：5880 萬 (含車位價)
參考單價：78.81 萬/坪
地址：新竹市東區埔頂一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：富宇雲鼎
總坪數：74.61 坪 (包含車位面積)
主建物面積：45.89 坪
附屬建物面積：5.82 坪
樓別/樓高： 1~3樓 / 3樓
法定用途：店鋪
形式/類型：商用/ 店面
車位：平面式車位

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：4200 元/月
朝向方位：坐北朝南
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段成熟度高：位於竹科光埔商業區，鄰近 Costco、星巴克及連鎖餐飲聚集地，消費人潮穩定。產權收益穩定：目前已有租約，月收租金達 6.5 萬元，包含管理費，現金流有保障。空間配置靈活：佔地 74.61 坪（含車位），且為 3 樓複合式設計（含夾層），大面寬與進深適合多種商業類型或自行創業。區域成長性佳：東區入籍人口創新高，配合竹科就業人口，長期需求支撐強勁。
劣勢 (Weaknesses)	租金報酬率偏低：以總價 5880 萬元計算，年租金約 780 萬元，殖利率僅約 1.3%，現金流回報在商業不動產中屬低標。管理費負擔：每月固定支出 4200 元，若遇租戶退租空窗期，將為持房成本。商用限制較高：相比住宅，商用不動產的貸款成數、稅負及轉手難度（流動性）通常較低。價格單價高：參考單價近 79 萬/坪，進入門檻高，對未來房價增值空間要求較大。
機會 (Opportunities)	自創事業用：適合投資者本身或家族成員規劃店面創業，以租金抵銷部分持有成本。資產保值配置：竹科核心區商用不動產通常具備抗跌性，適合作為長期資產保值工具。人潮增值：隨著東區居民增多及商業氛圍成熟，未來租金調漲潛力與房價升值空間可能提升。
威脅 (Threats)	租約到期風險：目前租金水準是否能在租約結束後維持，存在市場波動不確定性。景氣循環影響：經濟若衰退，周邊餐飲零售業可能縮減需求，導致空置率上升。利率與融資成本：商用房貸利率通常較高，若仰賴貸款購置，利息支出將進一步壓縮獲利空間。區域競爭：光埔商業區新店持續進駐，若同業供給過剩，可能影響租金議價能力。

物件評論

購買建議：適合作為長期資產配置，但需審視現金流需求。

此物件位於新竹市東區與竹科交界的成熟商圈，基礎設施完善且消費族群穩定，具備良好的保值潛力與自住或投資兩用的彈性。對於希望透過持有核心地段店面來分散風險、追求長期資本增值的投資者而言，這是一檔具有戰略價值的標的。

然而，您必須特別注意其**殖利率約 1.3%**的問題。在當前利息環境下，此報酬率低於許多定存或債券產品，這意味著購買此案的獲利主要來自於「未來房價上漲」而非「每月收租」。若您追求短期高現金流回報，或許有其他選擇；但若您看重的是竹科核心區不動產的長期抗通膨能力與穩定性，且資金足夠充裕（或能承擔較低貸款槓桿），此物件值得列入考慮。建議在簽約前再次確認現有租約剩餘年限及解約條款，以降低未來空屋風險。